Kiracı ve Kiraya Veren Bakımından Konut ve Çatılı İşyerleri

A. Kanuni Düzenleme

Hukuk sistemimizde kiraya ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) çerçevesinde düzenlenmekte olup kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ihtilaflar da yine TBK çerçevesinde çözümlenmektedir.

B. Sözleşmenin Şekli Unsurları ve Özel Düzenlemeler

TBK kapsamında konut ve çatılı işyerinin tanımı açıkça yapılmamış olup kişilerin yaşama gayesiyle edindikleri konut ve üstü kapalı işyerlerini kapsamaktadır. Bu bağlamda, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin yazılı yapılmak gibi bir şartı bulunmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK’da özel olarak düzenlenmekle birlikte; sözleşmede aksine bir hüküm ya da yerel adet bulunmaması durumunda kiracı; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmak zorundadır.

Kira sözleşmesinde açık bir hüküm bulunması durumunda kiracıya güvence verme yükümlülüğü getirilebilir. Ancak bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para, kıymetli evrak ve banka teminat mektubu sunulabilir. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve 2008-32/34 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilen kira sözleşmelerinde kira bedeli ve sözleşmeye bağlı diğer ödeme yükümlülükleri yabancı para cinsinden belirlenememektedir.

C. Kira Bedeli ve Yeni Kira Döneminde Yeniden Belirlenmesi

Kira bedeli, kira sözleşmesi ile taraflar arasında serbestçe belirlenir. Bu aşamadan sonra, kira bedeli dışında sözleşme hükümlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Kira sözleşmesi ile birlikte yenilenen kira döneminde kira bedelinin artış oranına ilişkin düzenleme yapılabilir. Ancak bu artış oranı, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasından fazla olamaz. Taraflarca sözleşmede artış hükmü belirlenmediği hallerde hakim tarafından tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla yeni kira bedeli belirlenebilir. Taraflarca bir sözleşmede bir düzenleme yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra uzayan kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine ve hakkaniyete göre yeniden belirlenir.

D. Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni kira döneminden en geç otuz gün önce açılmış olması veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin ihtarname gönderilmesi şartıyla izleyen kira döneminin sonuna kadar açılırsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli bu yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.

E. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

1. Bildirim Yoluyla

 Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiracı tarafından yazılı bildirim yapılmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl daha uzamış olur. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimini ileri sürerek kira ilişkisini sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Genel hükümlerde belirlenen fesih hakları saklıdır.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kira başlangıcından on yıl sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi, yazılı geçerlilik şartına sahiptir. Aile konutu olarak kullanılan konutlara ilişkin kira sözleşmelerinde eşin açık rızası olmadıkça kiracı, tek başına kira sözleşmesini sona erdiremez.

2. Dava Yoluyla

a. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle

-Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

Kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

-Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

b. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.